住宅ローンを使って不動産投資はできる？情報まとめ
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送る不動産投資を始めるにあたり、収益用不動産を購入するためには、アパートローンで融資を受けるのが普通です。
しかし、最近ではアパートローンの利用が難しくなっており、これから不動産投資を始めるサラリーマンなどにはハードルが高くなっています。
そこで考えるのが、審査の通りやすい住宅ローンで不動産投資を始める方法です。
住宅ローン使って不動産投資はできるのか、情報をまとめてみました。
目次
まず、住宅ローンとアパートローンの違いから
この手法で利用する住宅ローンとは、居住用不動産を購入するためのローンです。
一方、収益用不動産を購入するためには、アパートローンで融資を受けるのが一般的です。
このため、住宅ローンで不動産投資を始めるにあたり、住宅ローンとアパートローンの違いを明らかにしつつ、住宅ローンを正しく知りましょう。
両者の大まかな違いを挙げると、
- 住宅ローンは居住用不動産を購入するためのローンであり、アパートローンは収益用不動産を購入するためのローンである
- 住宅ローンは購入した物件に本人が居住することが目的であり、アパートローンは購入した物件から賃料収入を得ることが目的である
- 住宅ローンでは契約者の本業による給与収入を返済原資としており、アパートローンは契約者の不動産賃貸事業による賃貸収入を返済原資としている
- 住宅ローンは融資を受けやすく、アパートローンは融資を受けにくい
- 住宅ローンの金利は安く期間が長い、アパートローン金利は高く期間は物件による
といった違いが挙げられます。
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住宅ローンは不動産投資に使えるの？
住宅ローンは居住用不動産を購入するためのローンであり、本来ならば収益用不動産を購入することはできません。
ところが、正しい方法によって利用すれば、住宅ローンを投資に利用することが可能です。
金融機関が納得する理由や、深く追求できない理由があれば、金融機関は賃貸への転用を認めてくれるのです。
問題となるのは、金融機関が納得する理由がない場合であり、その場合、最悪一括返済を求められることもあります。
そのため、住宅ローンを不動産投資に活用する仕組みについてはよく理解しておくべきです。
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住宅ローンを活用するメリット
住宅ローンを不動産投資に活用すると、アパートローンを利用する場合と比較して、かなり多くのメリットが得られます。
住宅ローンはアパートローンに比べて金利が低く抑えられており、入居者から得られる賃料収入を住宅ローンの返済に充てることができます。
依頼する不動産業者によっては、買主の借金をまとめてくれる場合もあり、その点でもメリットが期待できます。
単に融資を受けやすいだけではなく、アパートローンでは到底得られないメリットが得られるのですから、住宅ローンを大いに活用すべきです。
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住宅ローンを活用するデメリット
ただし、住宅ローンを活用していることによって生じるデメリットもあります。
まず、この方法は２回以上使うことができません。
自宅を購入することを建前として住宅ローンを組んでいるため、２回利用すれば2件の自宅を所有することになるためです。
セカンドハウスローンという手もあるのですが、例外的なため、原則１回だと認識してください。
また、住宅ローンではフルローンやオーバーローンを組んで投資することが可能であり、これはメリットである反面、借入総額と返済負担が大きくなります。
そのため、毎月の手残り利益がそれほど得られない可能性もあります。
多額の利益を求めているならば、ハードルの高いアパートローンで借り入れる方法を模索するほかありません。
このほか、上記の通り賃貸への転用が金融機関にばれると、トラブルになる可能性があることもデメリットといえます。
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バレてもあまり問題にならない
金融機関にバレると一括で返済を求められる、と認識している方も多いですが、実はそんな事ありません。
金融機関も一括返済を求めたらどうなるかわかっています。
一括返済をするお金もなく、今物件を売ってもマイナス、行き着く所は自己破産…
そうなれば回収すらできません。
金融機関がみずから損をするようなことをするのは考えにくいです。
バレた場合の最悪パターンとしては、金利が見直され、投資用ローンと同等の金利にアップされることぐらいです。
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バレても適切な言い訳をすることで回避できる
転勤でやむなく自宅を貸すことになってしまった人も多くいます。
金融機関は、きちんとした理由があれば、自宅を貸していることに理解を示してくれます。
もちろん、初めから投資目的で住宅ローンを組むのはいけませんが、転勤族同様、致し方ない理由により、自宅を賃貸せざるを得なかった、ということであれば、基本的に納得していただけます。
もしバレてしまってもおどおどせず、堂々と理由を説明できるぐらいに構えておけば問題ありません。
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住宅ローンを使うのは実は低リスクだった
当サイトで検証した結果、金融機関にバレるリスクはあるものの、得られるリターンを考えると、低リスクの投資であることが判明しました。
金融機関に見つかってしまっても、きちんとした理由を説明することで納得していただけますし、一括返済まで迫られた例はありません。
最悪、金利の見直し（アパートローン同等の金利にアップ）を覚悟しておけば問題ない投資です。
にもかかわらず、低金利で期間は長く、審査が通りやすい。しかも、物件価格以上に諸費用等も融資される、こんなすばらしいローンが他にありますか？
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住宅ローンでハードルを下げてまずは始める
本来、不動産投資にはアパートローンを使うものですが、アパートローンで融資を受けることは簡単ではありません。
アパートローンは住宅ローンと比べて審査が格段に厳しく、頭金が2～4割求められること、物件の購入資金ほかに必要となる諸費用を自己資金で賄うこと、属性が重視されるため安定した職業と高い年収が求められることなどから、不動産投資を始めるハードルは高くなっています。
一方、住宅ローンの審査は緩く、フルローンやオーバーローンを組むことが可能であるほか、職業の安定性や年収についても、多くの人にとって無理のない基準が設定されています。
このため、住宅ローンを活用することによって、自己資金ゼロで不動産投資を始めることが可能となり、年収の多くないサラリーマンや、安定性の低い個人事業主やフリーターなどでも、不動産投資を始めることが可能となります。
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とにかく審査が通る
スルガ銀行を巻き込んだ、不動産業者による不正融資が発覚し、アパートローンの融資が非常に厳しくなっています。
それに対し、住宅ローンというのは非常に通りやすいローンです。
年収３００万円、正社員ではなくフリーターでも通ります。
一定収入があれば基本的に問題はありません。
アパートローンが出ないのであれば、住宅ローンを使うのは致し方ないでしょう。
不動産投資は長期で回収していくものです。
一日も早く始め、資産を築いて行く必要があります。
アパートローンを待っている猶予はないのです。
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利益の考え方
住宅ローンで不動産投資をすると行っても、毎月マイナスの収支では非常に厳しいです。
やるからには、毎月利益がたまっていき、次の投資に向けて資産形成をして行きたいですよね。
住宅ローンで不動産投資をする場合のポイント、毎月利益をきちんと残すポイントは、物件と業者選びにつきます。
それを間違ってしまうと、相当厳しい現実が待っています。
一番始めは誰しも分からないことだらけです。
悪質業者と優良業者の見分けもつかないでしょう。
しかし、一番始めこそ注意してください。
一番始めの物件を失敗してしまうと取り返しのつかないことになってしまうのです。
住宅ローン不動産投資の稼ぎ方
業者選びがこの投資のすべて
住宅ローンを使った不動産投資はあまり一般的ではなく、その不動産業者独自の仕組みによって成り立っています。
そのため、専門の業者に依頼してすべてをサポートしてもらうべきです。
また、この方法によって不動産投資を始めている人の多くは、アパートローンによる不動産投資が難しい、不動産投資に不慣れな人が多いものです。
そのため、不動産の選び方から購入後の運用まで、一元的にサポートしてくれる業者に依頼することで、しっかりと利益を出していくことが重要です。
収益が得られるかどうかは、業者選びにかかっているといても過言ではありません。
悪質業者に依頼した場合の危険性、優良業者に依頼した場合の安全性について知っておくべきです。
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まとめ
住宅ローンを不動産投資に活用すれば、いくつかのデメリットは認められるものの、それを差し引いても余りあるメリットを享受することができます。
不動産投資が年々難しくなっている今こそ、この方法のメリットは大きくなっています。
この方法を正しく活用するため、またメリットを最大化するためには、業者選びが重要です。
当サイトで提携している業者は、住宅ローンをしっかりと活用することから、確実にキャッシュフローが得られる物件の紹介、入居者の斡旋、サブリースなどを使わずにできるだけ多くのキャッシュフローを確保する物件管理など、総合的なサポートを受けることができます。
