住宅ローン投資を成功させるには業者選びが「すべて」です
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送る住宅ローンは、本来ならば居住用不動産を購入するためのローンであり、収益用不動産の購入に利用することはできません。
使い方次第では住宅ローンを利用することができるものの、一歩間違えば非常に危険なやり方でもあります。
住宅ローンで不動産投資する際の、不動産業者選びで天国にも地獄にもなるのです。
目次
その業者、住宅ローンの危険性を知っているか？
アパートローンが厳しくなった今、安易に住宅ローンを組む業者が増えています。
金融機関に発覚してしまった場合の対処法などを知らないで住宅ローンを勧めている業者も多く、非常に危険です。
バレたらバレたで適切な言い訳がありますし、そもそもバレにくい金融機関を選ぶのが重要です。
賃貸している物件に銀行からの郵便物が届いてしまうこともあります。
その場合は入居者に受け取っていただき、転送対応していただくのですが、そこまできちんと考えて住宅ローンを使っている業者は少ないのが現状です。
適当な業者から物件を買ってしまい、後々銀行に発覚してしまってトラブルにならないよう、業者選びは慎重にしてください。
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住宅ローン投資の世界には悪質業者が多い
「利益だけ抜ければ良い」という悪質な転売業者が多くばびこっている業界です。
買主が買った後のことなの一切考えず、「いかに高く売りつけるか」を主眼において商売をしています。
やっつけ系の不動産屋は、お客が潰れて破産しようが関係ないのです。
収支計算をしたり、近隣の家賃相場をちゃんと調べる人なら、悪質業者が勧める物件に違和感を感じるでしょう。
しかし、業者の言うことだけを信じ、うのみにして、疑うことを知らない人であれば、悪質業者が勧めるがままに物件を買ってしまいます。
パッと見では、その不動産屋の担当が、悪質なのか優良なのかは判別が難しいです。
シミュレーションの数字を読み取り、その数字が本当なのかウラ取りできてこそ、信用できる業者と言えます。
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成功の可否は物件選びから始まっている
アパートローンは審査が厳しいので、立地が悪く収益が見込めなさそうな物件には融資が出なかったりします。
しかし、住宅ローンは審査がゆるいです。
基本的にどんな物件でも通ってしまいます。
住宅ローンで不動産投資する際、気をつけなければならないのが立地です。
その物件を賃貸に出した場合にどのぐらいの賃料が取れるのか、それは物件の立地次第なのです。
悪質業者は利益優先なので、駅から遠くて安い物件を仕入れて高く売ろうとします。
基本的にどんな物件でも住宅ローンがつくので、悪質業者は「立地関係なし、利益が抜けるが最優先」という物件の選び方なのです。
立地が悪ければ、後々の賃貸経営が厳しくなりますし、たまたまその金額で入居者が入ったとしても、将来的も同じ金額で貸せるとは限りません。
よって、できる限り立地の良い、賃貸の需要がある場所に物件を買う必要があります。
管理会社次第で天国にも地獄にもなる
物件を買ったらゴールではなく、物件を買ってからがスタートとなります。
賃貸経営は長い期間に渡って物件を貸していくので、「管理」が重要になります。
管理がダメだと、物件が汚くなり、入居者が付かなくなり、家賃が下がっていき、赤字経営に陥ってしまいます。
物件購入の業者を選ぶ以上に、管理業者を選ぶのが重要です。
管理が悪いと、家賃滞納が起きたり、空室が埋まらなかったりと、賃貸経営がガタガタになります。
住宅ローンを使った投資は、郵便物の転送など、入居者の協力が必須なので管理が特に重要です。
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業者選びに失敗したらどうなる？
では、業者選びに失敗したらどうなるのでしょうか。
よくある被害の例としては、以下のようなものが挙げられます。
入居者が見つからない
居住用不動産として購入した物件を賃貸するわけですが、入居者が見つからなければ賃料収入は得られません。
住宅ローンを利用した場合には、居住用として購入するため、区分マンションや一戸建てを購入することになります。
このため、購入した物件に入居できるのは一組だけであり、入居者が見つかれば賃料収入は得られるものの、見つからなければ一切の収入はなく、いわば入居率は100％か0％の両極端となります。
不動産業を営む業者の中には、悪質業者も少なくありません。
悪質業者の中には、物件購入後のサポートもするとしながら、実際にはほとんどサポートをせず、入居者がいつまでたっても見つからない場合もあるので注意が必要です。
採算が取れない物件を売りつけられる
住宅ローンでの不動産投資をサポートしてくれる業者に依頼すると、金融機関との取引のサポートのほか、収益性の見込める不動産を紹介してもらうことができます。
しかし、悪質な業者に依頼してしまうと、これが期待できません。
業者は物件の販売を最終目的にしているため、金融機関との交渉などはサポートしてくれます。
ところが、紹介する物件にはかなりの転売益が乗せられており、これによって購入者は採算が得られなくなるのです。
物件の販売によって利益を得ている不動産業者であれば、転売益を乗せて物件を販売するのは当然です。
それ自体は悪いことではないのですが、買主が購入した物件を運用するにあたり、採算が取れないほどの転売益を乗せることが問題なのです。
例えば、3000万円の物件に500万円の転売益を乗せて3500万円で販売し、買主は3500万円の住宅ローンを組んで購入したとします。
金利は1.5％、返済期間は30年、月額家賃は15万円とすれば、10％の経費率を見積もっても、買主が得られる月間のキャッシュフローは1万3552円となります。
ところが、業者が1000万円の転売益を乗せて、4000万円で売却した場合はどうでしょうか。
同条件で見てみると、買主が得られる月間のキャッシュフローは－3797円となり、マイナスになってしまいます。
赤字になる不動産を購入すれば、賃料収入の中から住宅ローンを返済するはずが、マイナス分を埋め合わせるための持ち出しが必要になります。
悪質業者は、いい加減な説明によって「儲かりますよ」などと誘惑してくるでしょうが、利益の根拠などをしっかり説明してもらう必要があります。
サブリースにご用心
このほかに注意したいのはサブリースによるピンハネです。
悪質業者の中には、購入後の物件を管理するにあたり、サブリース契約を迫ることがあります。
サブリース契約とは、管理会社が毎月の家賃を保証する代わりに、サブリース料を受け取るという契約です。
「入居者の有無にかかわらず一定の賃料が保証される」といった説明を受けると思いますが、これに乗ってはいけません。
そもそも、住宅ローンで不動産投資をする場合には、フルローンやオーバーローンを組んだうえで物件を購入することが多いです。
このため、借入総額と返済負担は大きくなり、それほど多くの賃料収入は得られません。
そこでサブリース手数料を取られると、収支がマイナスになる可能性が高いです。
さらに言えば、多くの収益が期待しにくい投資スタイルにおいて、赤字に陥る可能性が高いサブリース契約を迫ってくるのですから、悪質業者である可能性は極めて高いでしょう。
平均的なサブリース契約よりも高い手数料を求められ、大幅な赤字に陥ることも考えられます。
赤字に陥ったために契約解除を申し出ても、サブリースの契約期間は長期に設定されており、中途解約の場合には高額の違約金を求められる可能性も否定できません。
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業者選びこそが重要
上記のように、悪質業者のサポートを受けてしまうと、良い結果は到底期待できません。
しっかりサポートを受けられる業者に依頼できるかどうかが、投資に成功するカギとなるのです。
当サイトでは、住宅ローンによる不動産投資に強い優良業者と提携しています。
優良業者のサポートを受けることにより、以下のようなメリットが期待できます。
- 当サイトの提携業者は入居者斡旋に強みがあるため、物件を購入したものの入居者が見つからないという心配がありません。さらに、入居者を見つけた後のサポートも手厚く、金融機関との交渉から購入後の運用まで、一元的に任せることができます。
- 当サイトの提携業者は、物件購入後の運用も含めて、買主と長期的な付き合いを前提としています。このため、転売益はきわめて常識的な額に設定されており、紹介された物件を購入した場合、きちんとキャッシュフローが得られます。
- 当サイトの提携業者は、物件管理を含めたサポートをしていますが、サブリースに入ることはありません。このため、サブリースによってキャッシュフローが損なわれることはなく、買主は期待通りのキャッシュフローを得ることができます。
以上のように、優良業者にサポートを依頼することで、投資が成功する可能性が格段に高まるのです。
ご連絡は以下からお待ちしております。
まとめ
住宅ローンによる不動産投資は、業者選びによって大きく左右される投資手法です。
したがって、住宅ローンで不動産投資を始める場合には、優良業者を選ぶことが重要です。
ぜひ、当サイトの提携業者を検討することをおすすめします。
また、当サイトでは住宅ローンの活用について、幅広い知識を提供しています。
知識を深めることも、投資を成功に導くために重要ですから、ぜひ参考にしてください。
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