住宅ローンで不動産投資のハードルを下げてスタート！
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送る不動産投資をこれから始める人は、アパートローンではなく住宅ローンを利用することで、色々なメリットを得ることができます。
一時期の不動産投資ブームの余波もあり、現在では不動産投資を始めるハードルが高くなっています。ハードルの高さがリスクになることも多いため、そのリスクに躊躇している人や、初心者で不安が大きい人も少なくありません。
しかし、住宅ローンを使って不動産投資を始めることで、そのハードルを大きく引き下げることができます。
目次
住宅ローンを使うメリット
不動産投資のために金融機関からお金を借りる場合には、あくまでも収益用不動産を購入して不動産賃貸事業を始めるとみなされるため、アパートローンを利用するのが普通です。
しかし、やり方によっては住宅ローンによって購入した物件を賃貸に利用することもできます。
住宅ローンは、原則的には居住用不動産を購入するためのものであり、収益物件は購入できないのですが、それを可能とする方法があるのです。
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居住用不動産を購入するためとして住宅ローンで借入れ、それを賃貸に転用することは、一般的には避けるべきとされている方法です。
かといって、アパートローンで融資を受けることは簡単ではありません。
アパートローンで融資を受けるためには、頭金や自己資金、属性などを高いレベルで求められるのです。
しかし、住宅ローンを利用すれば不動産投資を始めるためのハードルは大幅に下がります。
住宅ローンは低リスクです。
フルローン可能だから頭金不要
まず、住宅ローンではフルローンが可能という特徴が挙げられます。
フルローンとは、不動産を購入するために必要となる「物件価格相当の資金」を全額ローンで賄えるということであり、頭金不要ということです。
数年前、不動産投資が盛り上がり始めたころであれば、金融機関もブームに乗じてどんどん貸そうとしていたため、アパートローンでもフルローンで融資を受けることは難しくありませんでした。
しかし、2017年になってから、フルローンが出にくい状況になりました。
これは、アパートの供給が過剰になってきたことにより、金融機関はアパートローンの融資に慎重な姿勢を取り始めたからです。
これにより、物件価格に対する担保価値も低くなり、フルローンを簡単に出せなくなってきたのです。
今では、多くの金融機関が平均して3割程度の頭金を求めるようになっており、金融機関によっては4割を求めることもあります。
もし、頭金を3割用意することを求められたならば、3000万円の物件で賃貸事業を始めるためには900万円の頭金が必要となります。
900万円の手元資金を準備することは多くの人にとって困難であり、不動産投資のハードルは高まっています。
しかし、住宅ローンはフルローンで借りられることが珍しくありません。
頭金の時点でハードルが高くなってしまうアパートローンと比べて、非常に大きなメリットと言えるでしょう。
住宅ローンとアパートローンとの違いについて
オーバーローン可能だから自己資金不要
住宅ローンではフルローンだけではなく、オーバーローンが可能な場合も多いです。
オーバーローンとは、不動産そのものの購入費用に加えて、火災保険や登記費用、保証会社の保証料などの諸費用も融資してもらえるものです。
購入後に必要となるオプション工事やリフォーム費用、不動産業者に支払う仲介手数料も融資されます。
上記の通り、現在はアパートローンでフルローンを受けることは困難になっています。
オーバーローンともなれば、ほぼ不可能と言ってよいでしょう。
住宅ローンを使うことによってフルローンが可能になり、頭金は不要となります。
しかし、諸費用の問題はまだ解消されておらず、諸費用の分だけ自己資金を用意する必要があります。
しかし、住宅ローンはオーバーローンでの融資を受けることも比較的容易であり、諸費用も融資で賄うことができます。
これによって、頭金のみならず自己資金も不要となるため、不動産投資を始めるハードルはさらに下がります。
金融機関によっては、引っ越し費用や、家具家電購入費用まで融資してくれるところもあります。
属性に厳しくない
住宅ローンでも借り手に対して審査を行いますが、借り手の属性が審査に大きく影響します。
しかし、アパートローンでは、属性への評価はもっと大きくなります。アパートローンは収益事業に対する融資であり、貸し倒れリスクを高めに見積もります。
このため、リスクヘッジのために本業の収入の安定性、年収の多さなどが影響します。
具体的には、上場企業や有名企業のサラリーマンや、公務員などは収入が安定しているため、融資を受けやすくなっています。
また、年収も600～700万円程度を求められることが多いです。
したがって、それなりに安定していても年収が300万円程度のサラリーマン、それなりに稼いでいても不安定な個人事業主、安定性も年収も低いフリーターなどは、アパートローンで融資を受けることが困難です。
これに対し、住宅ローンは属性の審査が緩くなっています。
300万円程度の年収で3000万円程度の融資を受けられる可能性は十分にあります。
安定性の低い職業でも融資を受けることは可能であり、たとえフリーターでも可能です。
（※条件設定は金融機関によってことなります。）
フリーターでも年収が300万円を超えることがありますが、そのような場合には住宅ローンでまとまった融資を受け、不動産投資を始められる可能性があります。
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まとめ
本稿で紹介した通り、アパートローンで不動産投資を始めるならば、頭金、自己資金、属性などの色々な点でハードルが高いです。
せっかく不動産投資を始めたいと思っても、スタートラインにさえ立てない人も多いです。
しかし、視点を変えて住宅ローンを活用すれば、不動産投資を始めるハードルは大きく下がります。
不動産投資を始めることが難しい今だからこそ、住宅ローンの活用をおすすめします。
