住宅ローン不動産投資はこうやって稼ぐ！利益の考え方
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送る住宅ローンを使って不動産に投資する場合、どのように利益が残るのか、基本を記しています。
この基本を理解するだけで、成功する確率をグッとアップすることが可能です。
目次
住宅ローン不動産投資の成功と失敗
住宅ローンを使った不動産投資は、きちんとした不動産業者から物件を購入し、ちゃんとした不動産業者に管理運営を任せ、安定的に入居者から賃料が得られれば、これほど簡単でやりやすい投資はないでしょう。
反面、悪質な転売業者から物件を購入してしまい、管理運営もお粗末で、賃料収入が不安定だと、破産寸前の非常に危険な状況にあると言えます。
住宅ローンを使った不動産投資で成功する人と、失敗してしまう人、その差は紙一重で、ちょっとした違いに過ぎません。
その違い認識し、失敗を避ける行動をするだけで、ほぼ１００％の確率で成功することができます。
以下、そのポイントを詳しく見ていきます。
利益はローン支払い後の残り
住宅ローン不動産投資の利益は、毎月入居者から支払われる賃料から、住宅ローンの支払いを除いた部分になります。
この図の通り、同じ賃料をであれば、住宅ローンの支払いが少ないほうが利益を多く得られます。
よって、安く物件を買い、住宅ローンの支払いを少なくすれば、利益は多くなります。
そこで問題になるのが、物件をいくらで購入するかです。
同じ物件でも、悪質業者だとより多くの転売益が乗せますので、物件の価格は高くなります。
よって、悪質業者から物件を買ってしまった場合には、より高額の住宅ローンを組むこととなり、毎月の支払額も多くなることから、残る利益も少なります。。
悪質業者を避ける不動産屋選び
これから住宅ローンで投資しようと考えている方とお話すると、「失敗しないためにはどうしたらいいでしょうか？」とよく聞かれます。
極論を言ってしまえば、「悪質業者を避ける」これにつきます。
上記でも説明したとおり、いかに安く物件を購入するかが成功のポイントです。
悪質業者の場合は転売益がＭＡＸ乗ってますので、より高額の住宅ローンを組まされることになります。
いかに安く物件を購入するかなのです。
例えば、相場からして3800～4000万円で売れそうな物件を、3500万円で仕入れられるとします。
買主の理想としては、転売ではなく、3500万円で仲介してもらう形であれば、3500万円＋仲介手数料で手に入ります。
しかし、不動産屋はみんな爪が長いので、転売で差額を抜きます。
「安く買って高く売る」が商売の原則なのでしょうがないことですが、問題はその度合です。
優良業者ならば、3800万円で売りに出すかもしれませんが、悪質業者はＭＡＸ売れる4000万円で売り抜きます。
「そんな高い物件買わなければいいだけ」と思うかもしれませんが、悪質業者は百戦錬磨です。
貸せるであろう想定家賃をフカせば、簡単に利回りはアップできるのです。
こうすることで、物件価格を釣り上げても利回りは同じなります。
悪質業者がお客を丸め込むなんて朝メシ前なのです。
であれば、悪質業者を避け、信頼できる不動産業者から物件を買うことが、一番の成功の近道なのです。
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管理費で収益に差が出る
住宅ローン不動産投資は一戸を運用するのみですので、毎月得られる利益は多くはありません。
そうなると、掛かる経費を削ることが重要になってきます。
住宅ローンの支払いは削れませんし、固定資産税も削れません。
まず削れるのは管理費です。
管理費が３％の場合と５％の場合を比較した図です。
毎月２０００円の差でも、ちりも積もれば山となります。
安い分、管理内容が少ない場合がありますので、金額と内容を比較する必要がありますが、同じ内容でしたら安いに越したことはありません。
簡単に削れる経費ですので、必ず比較検討しましょう。
サービスの質には自信がありますので、安いからサービスも悪い、ということは一切ありません！
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