住宅ローン不動産投資、悪質業者の危険性がヤバい
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送る住宅ローンを利用して不動産に投資しようと考えている人は多いですが、一歩間違えると大変危険な投資でもあります。
まず危険性を認識していただき、その上で住宅ローンを使うかどうか、じっくり判断しても遅くはありません。
悪質業者に当たってしまうと取り返しの付かないことになりますので細心の注意が必要です。
目次
こんなに危ない住宅ローン不動産投資
最初に、住宅ローン不動産投資の危険性、業界人が知る裏話をお伝えします。
この危険性を知らない人は要注意です。
悪質不動産業者の実態、あぶない事実を知ってください。
悪質な転売業者の温床になっている
2018年、スルガ銀行を巻き込んだ、スマートデイズという企業による不正融資（かぼちゃの馬車事件）の影響で、収益物件への融資がかなり厳しくなりました。
その影響で、三為（たんため）業者という、転売を繰り返して莫大な利益を得ていた業者が軒並み大打撃を受けたのです。
収益物件に対する融資が付かなくなった今、三為業者たちは住宅ローンに活路を見いだすようになって行きました。
転売で利益を出すのが目的の三為業者は、戸建てや区分マンションに利益を乗せて転売し、住宅ローンを付けて売りさばくようになっています。
住宅ローン不動産投資を勧める業者の中には、「利益だけ抜ければ良い」という、買主のことを一切考えない業者もいます。
そんな悪徳業者に当たってしまうと、業者の転売益がガッツリ乗った物件をつかまされてしまうだけなのです。
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物件購入後もサブリースで利益を吸われ続ける
売っておしまい、の悪質業者もいれば、売ったあとに骨の髄までしゃぶりついてくる悪質業者もいます。
住宅ローンを付けて物件を売った後、その物件を一括借上げして、家賃を中抜きするのです。
買主は、中抜きされた家賃（空室があろうが毎月固定）を受け取り、そこから住宅ローンを返済して行きます。
「オーナーは空室リスクを負わず、賃貸経営の苦労から開放される」と聞くと、買主に寄り添った契約のように思いますが、これは単なるバイアス。
サブリースの実態は、家賃を中抜きするための契約手法でしかありません。
リスクの大半はオーナーに負わせ、サブリース業者だけが儲かるような仕組みになっています。
「一括借上げ」をうたい文句に、２～３０％も中抜きするのです。
サブリースをせず、物件の管理をまかせた場合の手数料の相場は５％。
サブリース会社は抜きまくりなのです。
そしてサブリース会社は確信犯です。
その物件の入居率が事前にわかっていて、その上でサブリース料（一括借上げの家賃）をしています。
サブリース会社は保険会社と同じで、絶対に損する契約はしません。
にもかかわらず、「サブリースの方が家賃収入が安定しますよ」と、いかにもサブリース契約が有利かのように持ちかけ、大家をだましているのです。
しっかり仕事をしてくれる管理会社なら、物件の管理、空室対策も万全に行ってくれるので、サブリースの必要はありません。
管理費を中抜きして丸投げする業者
転売屋に多いのですが、転売益を抜いて物件を売った後、「弊社で管理も請け負わせてください」と持ちかけ、管理も受注。
自社で管理するならまだしも、外注に丸投げしてしまうパターンが非常に多いのです。
買主から５％で管理を請け負い、１％抜いた後、物件の近くの不動産屋に４％で管理を委託。
こうして、永遠に家賃の１％を搾取する構図が出来上がるわけです。
物件を購入した先の業者とは、一定の信頼関係ができているので、「管理もお願いしちゃえばいいか」と安易に考えがちですが、基本中抜きされるだけなので、情に流されず、ご自身の利益を最優先に考えてください。
ご自身で管理会社を探されたり、面倒でも自分で動かれることをお勧めいたします。
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物件購入後に面倒をみてくれない業者には要注意
一番怖いのが転売屋。一発売っておしまいです。
転売屋は売ってなんぼなので、売った後の面倒なんてみたくありません。
高く売ってなんぼの商売。
利益を乗せれば乗せるほど利回りは低くなり、返済比率が高くなります。
購入者のデフォルトリスクが高まろうと関係ありません。
売ったあとのことは気にせず、とりあえず高値で売り抜けたいのです。
よって、売ったあとはできる限りかかわりたくないのが転売屋。
逆に、売った後に管理でしっかり面倒見てくれる業者は優良業者。
売るときだけ良いことを言って、売った後の運営管理のことがあいまいであれば、気をつけるべきです。
