住宅ローン不動産投資のデメリットまとめ
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送る住宅ローンで不動産投資を始めることにより、借入れがしやすくなる、金利が低くなる、フルローンやオーバーローンが可能になるなど、様々なメリットが得られます。
しかし、同時にデメリットが生じるのも事実です。
そのデメリットをしっかりと押さえておかなければ、思わぬ失敗を招く可能性があります。
本稿では、住宅ローンで不動産投資を購入するデメリットを紹介していきます。
目次
使えるのは原則1回
まず、住宅ローンを活用して不動産投資をする場合、住宅ローンが使えるのは基本的に1回だけです。
住宅ローンで物件を購入するならば、その物件は建前として居住用不動産でなければなりません。
このため、購入した物件には契約者が住んでいることになります。
そこにあえて住まずに賃貸するわけですが、この方法を2回以上続けるとすれば、複数の居住用不動産を持つことになり、住んでいる物件と住んでいない物件が生じてしまいます。
本人はどこに住んでおり、住んでいない物件にはだれが住んでいるのかが問題になるため、金融機関にとっては疑問点も多く、認められるものではありません。
セカンドハウスを取得するという名目で自宅を2件以上保有するということも考えられますが、通常の住宅ローンはセカンドハウスには対応しておらず、セカンドハウスローンを特別に組む必要が生じます。
住宅ローンを完済すれば、新たな住宅ローンを組むことも可能ですが、住宅ローンは長期返済となるのが普通です。
30歳時点で30年返済の住宅ローンを組んだとすれば、完済した60歳からでは長期返済は困難（住宅ローンは80歳までに完済するプランとなっているため）です。
このため、住宅ローンで不動産投資をするならば、その利用は原則的に1回のみと考える必要があります。
毎月得られるキャッシュフローが少ない
次に、住宅ローンで不動産投資を行った場合、得られるキャッシュフローは少なくなる傾向があります。
というのも、住宅ローンのメリットはフルローンやオーバーローンを組めることであり、借入総額が大きくなってしまうことから返済負担も大きくなり、キャッシュフローが少なくなるのです。
例えば、3000万円の物件を金利1.5％（高めに想定）、返済期間30年の住宅ローンで購入し、毎月13万円の家賃で賃貸した場合で考えてみます（経費率は10％を考慮）。
細かい計算は省略しますが、この場合、
- 頭金（3割を想定、900万円）と諸費用（物件価格の7％を想定、210万円）を自己資金で賄った場合（借入総額は2100万円）、毎月の手残り利益4万4131円となる。
- フルローンで借り入れて頭金を賄い、諸費用を自己資金で賄った場合（借入総額は3000万円）、毎月の手残り利益は1万2902円となる。
- オーバーローンで借り入れて頭金と諸費用を賄い、自己資金ゼロで投資した場合（借入総額は3210万円）、毎月の手残り利益は5615円となる。
このように、フルローンやオーバーローンを組むことで借入総額が大きくなると、得られるキャッシュフローも小さくなっていきます。
もちろん、自己資金や家賃設定などによって変わるため、適切な投資が求められます。
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金融機関にバレると面倒
住宅ローンは、居住用不動産を購入することを前提に借りるものです。
このため、購入した物件を賃貸している、つまり居住していないことが金融機関にばれてしまえば、金融機関から契約違反を問われることになります。
契約違反となれば、最悪の場合は一括返済を求められてしまいます。
金融機関との金銭貸借契約では「期限の利益」というものが存在し、これは契約に違反しない限り契約通りの返済が認められ、早期の返済や返済額の増額などを求められない、という利益です。
しかし、期限の利益を喪失する条件も同時に定められており、特に借り手が契約に違反した際には期限の利益を喪失することがあります。つまり、一括返済を求められること人なってしまうのです。
とはいえ、重大な契約違反でない限り、金融機関が一括返済を求めることはありません。
重大な契約違反とは、長期にわたって返済しない、契約に違反した理由が金融機関にとって納得できないといったものです。
住宅ローンで購入した物件を賃貸していれば、金融機関は「嘘をつかれた」と感じますから、大きな信用問題となります。
また、住宅ローンは本人が住むことを前提に、金利や返済期間などを設計しています。
投資用不動産については、収益事業としての採算性なども考慮して、アパートローンで融資しています。
このため、金融機関は居住用不動産としての貸し倒れリスクを検討して融資していたにもかかわらず、それが収益用不動産となれば話が全く変わってしまいます。
アパートローンとしては融資できない案件であるのに、それが居住用不動産ということを踏まえて融資を出していることもあるでしょう。
このように、金融機関にとっては信用の上でも、貸し倒れリスクの上でも大きな問題となることから、一括返済を求められる可能性はあります。
しかし実際には、一括返済などお金がなくできませんので、金利の上乗せ（投資用ローンと同等の金利にアップされる）で済む場合が多いです。
金融機関にバレたらどうなるのか？
対処を知っておけば問題ない
不動産を購入するためにまとまった融資を受けるのですから、一括返済を求められても対処できない人がほとんどだと思います。
しかし、このデメリットは、やり方ひとつで回避することができるものです。
ここで問題になっているのは、借り手の金融機関に対する信用棄損です。
言い換えるならば、住宅ローンで購入した物件を賃貸している状況について、納得のいく説明ができる、あるいは深く詮索できない状況を作ることによって、金融機関は期限の利益喪失からの一括返済という強硬手段に出ることができなくなるのです。
したがって、あらかじめ相応の理由を用意しておくことによって、金融機関とのトラブルを防ぐことができます。
例えば、住民票が移されていない、郵便物が届かないなどの理由から、そこに住んでいないということに金融機関が気づいたとき、
- 配偶者と離婚を前提に協議中であり、現在は別居している。そのため、購入物件に自分の住民票はない
- 両親の介護のために、両親の近くに引っ越さざるを得なくなった。そのため、購入物件に住民票がない
といった説明をすれば、住宅ローンが支払われている限り、金融機関が問題とする可能性は極めて低いです。
一般的に、金融機関は顧客のプライベートな問題に口出ししないものですし、それがセンシティブな問題になればなおさらです。
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業者選びがカギを握る
最後に、業者選びに伴うデメリットが挙げられます。
もっとも、これは良い業者を選べば良い結果を得られますし、悪い業者を選べば悪い結果となるのは当然です。
悪い業者を選んでしまうと、購入物件から利益を得られずに返済困難になる、入居者が見つからず返済負担だけを追う形になる、サブリース業者から賃料収入を長期間にわたってピンハネされるなどのデメリットが生じます。
一般的な投資手法でないだけに、業者選びが成否を大きく左右することになります。
したがって、これもデメリットの一つとしてよく認識しておくべきです。
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まとめ
住宅ローンで収益用不動産を購入することは可能であるものの、ある意味で抜け道といえる方法です。
このため、やり方がまずければ金融機関とトラブルになったり、満足な収益を得られないこともあります。
したがって、当サイトを参考に正しい知識を身に着け、良い業者の強力を仰ぎ、きちんと成果が得られる方法で投資することを心掛けてほしいと思います。
